Real Estate ー不動産お役立ち情報ー

1. 「鑑定」と「査定」の違い
2. 不動産鑑定が必要になる場面
3. お金をかけて「鑑定」を依頼するケースとは
   不動産鑑定にかかる費用は
4. 不動産の「査定」とは
5. 不動産の価格はどうやって決まるのか
6. まとめ

不動産の価格を知る方法して「鑑定」と「査定」という二つの方法があります。

「鑑定」と「査定」一字違いですが、この違いがよく分からないという人も多いので、ここでは、それぞれについて説明したいと思います。

「鑑定」は、国家資格者である不動産鑑定士が業として行うもので、法律によって定められた不動産鑑定評価基準にその方法が厳格に定められています。鑑定士が発行する不動産鑑定評価書は、不動産の経済的価値についての公証力を有する書類です。この評価書に基づいて銀行が融資を行ったり、税務申告や裁判の証拠として用いられるものです。

これに対して「査定」は、郵便ポストによくチラシが入っていますが、不動産会社が営業行為の一環として無料で行うものです。査定の方法については、正式な決まりはなく、それぞれの不動産会社の独自の判断によって行われます。自社の取引実績、レインズ等に出ている成約事例及び担当者の経験に基づいて、売却見込価格が出されます。当該地のマーケットに詳しい不動産会社による査定は有力な目安となります。

不動産のおおまかな売却見込価格は、無料の「査定」である程度分かるのに、どうしてお金をかけて不動産鑑定を依頼する必要があるのでしょうか。

* 不動産会社による「査定」は、あくまで営業活動の一環として行われています。その最終目的は、その不動産を売り物件として預かって媒介契約を結ぶことですから、契約を取る為に相場よりも高い価格を出すケースもあるようです。複数の不動産会社から、査定を取った場合価格に数百万円の開きが出ることもあります。

* 只、その不動産が世の中に数多くあるようなもの（例えば、造成された住宅地の戸建住宅やマンション等）で、目的が単純に「いくら位で売れそうか？」を把握したいだけならば「査定」で十分です。

* お金を払って不動産鑑定を依頼するケースとして、次のような場合があります。

1. 親子兄弟、親族、更には関連会社の間で不動産の売買を行う場合、極端に低い価格で取引を行うと、贈与とみなされ課税の対象となります。公証力のある不動産鑑定を取っておけば、税務申告の際に有力な証拠となります。
2. 相続で条件の悪い土地（広大な土地、擁壁のある土地、市街地山林等）は、不動産鑑定で評価額を大幅に下げて、節税が可能となるケースがあります。
3. 相続において、相続人の間で、不動産をできるだけ公平に分ける必要がある場合。法廷での争い持ち込まれるケースもあるので、客観性を追求した不動産鑑定が役に立ちます。
4. 「隣の土地は借金をしてでも買え」といいますが、特に不動産の価格が高い都市部において、隣地を併合することによって、その不動産の価値が大きく向上する場合があります。価格交渉の叩き台として、併合による増分価値を的確に評価した不動産鑑定が役に立ちます。
5. 一般に取引されることの少ないホテル、旅館、ゴルフ場、田舎の太陽光発電用地、病院といった、価格の把握が困難な特殊な不動産を売買する時には、不動産鑑定に基づいて取引価格が決められることがあります。
6. 借地権・底地や賃料（家賃）のように、世の中に情報が余り出回っておらず、権利関係が複雑な不動産について、特に地代・賃料改定について裁判で争われる時に不動産鑑定が必要となります。
7. また、M&A 等で企業価値の算定を行う場合、保有不動産を担保に銀行から借り入れを起こす場合にも、不動産鑑定が活用がされます。

上述のように、不動産鑑定が必要となる場合は、その費用対効果において十分な経済的メリットが見込まれるケース、また、金融機関の担保評価や税務申告、裁判における証拠書類といったように制度上、公証力のある不動産鑑定評価書が必要なるケースが中心なります。

一般には余り馴染みのない不動産鑑定ですが、その費用は幾ら位かかるのでしょうか。

鑑定評価は、最終成果物のレベル、責任の重さ（例えば、争い事である裁判向けの鑑定は、一旦評価書を出した後も、追加で意見書を求められたりするので報酬も100万円以上と　　高額になります）案件の難易度（類似不動産の取引事例が殆どなく経済的価値の把握が困難な場合等）によってその費用は変わって来ます。

依頼目的、案件の難易度にもよりますが、一般個人の方向けに鑑定評価を行う場合は 20万～30万円辺りの報酬になることが多いようです。

上述の如く、不動産の「査定」は、不動産会社が営業活動の一環として行うもので、無料で行われます。因みに、不動産の価格付けを業として行うことができるのは不動産鑑定士だけであり、不動産会社がお金を貰って査定を行うと法律違反となります。

不動産の査定額は「弊社に仲介が行えば、これ位の価格で売却できるでしょう」という売却予想価格のようなものです。勿論、査定額で売却できる保証はありませんし、不動産会社によって査定額にバラつきが生じることがよくあります。査定額にバラつきがでる理由として、媒介契約が欲しいが故に高めの査定を出す会社があること、会社によって得意な市場や得意なカテゴリーが異なることが挙げられます。

ご自身がお持ちの不動産がいくら位で売れそうか単純に知りたい場合には、複数の不動産会社に査定を依頼することが有効です。いつかの不動産会社から出て来た査定額を見比べて、なぜその査定額をつけたのか、大体どの位の期間で売却できそうか等、質問してみるとよいでしょう。会社によってその不動産に対する見方が違ったり、類似物件の取引経験量が異なったりしますが、そのような遣り取りを通じて、自分にとってベストと思える不動産会社が見えてくると思います。

私達の身近にある財の中で、不動産は最も高額であり、かつ値段が非常に分かりにくいものです。不動産鑑定士そして不動産会社は、不動産の価格をどのようにして決めているのでしょうか。

不動産鑑定士は、法律に定められた「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産の評価（最終的には価格付け）を行います。不動産鑑定評価基準のベースになっているのは、価格の三面性という考え方で、これはあらゆる商品の価格判定に応用することができます。

一般に、私達は商品の価格を考える時に（意識せずとも）三つの側面から考えています。

即ち1.  似たようなものは市場いくらで売られているのか – 比較方式

２．同じものを作ったらいくらかかるのか – コスト積み上げ方式

３．この商品を使用することでどの位儲かるのか – 収益方式

の三つの方式になります。

不動産鑑定士及び不動産会社は、この三つの見方（考え方）がベースとなっている取引事例比較法、原価法、収益還元法を適用することで不動産の値決めを行っています。

• 取引事例比較法（比較方式）

これは、読んで字の如しで、実際に市場で行われた取引事例をもとに不動産の価格の決めるものです。取引事例が比較的入手し易い土地や分譲マンションの価格を決める際によく使われます。

• 原価法（コスト積み上げ方式）

これは、建物価格の査定に使われます。例えば戸建住宅の場合、新しく同じようなものを建てたらどの位かかるのかを求め、そこから経年等によって劣化した価値減少分を控除して現況建物の価格を算出します。建物が老朽化して、経済的な価値が認められない場合は、建物取り壊し費用をマイナスの価格として求めることもあります。

• 収益還元法（どの位儲かるのか）

収益方式（どの位儲かるのか）は、投資用ワンルームマンション、一棟のもの賃貸共同住宅、貸事務所ビル・店舗等の価格を求める際に適用されます。現在の家賃からどの位の収益が上がっているかを求めて、そこから物件の管理費・修繕費・税金・保険料等の費用を控除して、その物件の利回りで割り戻して不動産の価格を求めます。

よくご質問をいただく「鑑定」と「査定」について説明して来ました。

ご自身がお持ちの不動産の価格を知りたいような場合は、複数の不動産会社から「査定」をとることをお勧めします。

国家資格である不動産鑑定士が発行する公証力のある不動産鑑定評価書を作成するには、費用がかかるので、「鑑定」が求められるのは、費用対効果を考慮して経済的なメリットのある場合、税務申告・裁判・担保評価等、制度上鑑定評価が必要となる場合となります。

上述したように、親族間・関係会社間の不動産取引、相続税関係、隣接不動産取得・売却の場合、殆ど取引が行われておらず価格の分かりにくい不動産、借地権・賃料（家賃）等の裁判が関係する場合等、不動産鑑定がお役に立ちます。

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隣の土地は借金してでも買え！？ 限定価格とは。

江戸時代の昔から「隣の土地は借金してでも買え！」と言われて来ました。中心市街地のように土地の値段が非常に高い地域においては、隣の土地の併合することで、土地の価値が増加することがよくあります。このような場合、当該地の所有者は、その地域の相場と言われている価格よりも高い値段で隣地を購入しても経済的な合理性が成立することになります。

不動産鑑定では、一般の人が取引する価格のことを「正常価格」と呼び、隣地買収の場合のように特定の当事者間においてのみ成立する価格のことを「限定価格」と呼んでいます。

限定価格が成り立つ典型例

ここでは、実際にあった事例をもとに、この「限定価格」について考えてみたいと思います。

１）接道義務を満たさない土地
国民の生命・健康・財産の保護の為、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた建築基準法において、建物の敷地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない（接道義務）と定められています。法律でこのように定められているものの、実際には、この接道義務を満たしてない土地が、世の中には数多く存在します。
例えば、下図のA土地は、道路に1.3ｍしか接していないので建物を建てることができない筈ですが、現在よりも規制が緩かった時代に建てられた古家が存在しています。土地の価値は、建物を建てられるかどうかで大きく違って来ますが、当該地では建物を再建築することが出来ないので、周辺の土地に比べて土地に価値は著しく低くなります。（通常の3割～4割程度の価値 – 減価率は地域によって異なります）
ところが、この土地Aを隣接地Bの所有者が買う場合は、どうでしょうか。土地Bは、接道義務を満たしているものの、規模が小さいため価値の低い土地ですが、土地Aを併合することによって、道路に接面する部分の延長が長くなり、規模も当該地域の戸建住宅の標準的サイズに近くなります。併合後の土地の価値は従前よりも、大きく増えることになります。このような場合、隣接地Bの所有者は、いわゆる相場よりも高い値段で土地Aを購入しても経済的合理性が成り立ちます。このような場合、隣接地Bの所有者が提示可能な価格が限定価格です。

２）旗竿地
次に、土地の価格の高い地域でよく見かける旗竿地について考えてみましょう。
旗竿地は、表通りから奥まっておりプライバシーを確保しやすいことから、好む方もいらっしゃいますが、道路に接道している部分の幅が2ｍ程度しかない場合、駐車できる車の大きさが制約を受けてしまう上、建築安全条例等によって建築可能な建物が限られてしまうので整形地に比べて価値が低くなります。
例えば、土地Ｃの所有者が、隣接地Ｄを購入した場合、併合後の土地は整形地となって、
建築可能な建物の種類（例えば共同住宅を建てることも可能となる）ので増分価値が発生することとなり、一般の人よりも隣接地Dを高い価格で購入しても経済的合理性が成り立つことになります。

３）借地権者が底地を併合する場合
旧借地借家法に基づく借地権者が、底地を併合する場合も増分価値が発生する典型的な例となります。債権である土地賃借権は、物権である所有権　　　に比べると弱い権利であり、地代の他に、契約の更新料、増改築承諾料、非堅固建物から堅固建物への条件変更承諾料等を地主さんに支払う必要があります。また、借地権を担保に金融機関から融資を受けるのは難しい場合があります。従って、借地権者が、当該借地の底地（所有権）を併合した場合、様々な行為に係る地主の承諾が不要となり、自由に使用処分できる上、当該地を担保として融資を受けることも可能となることから、借地人が一般の人よりも底地を高い価格で購入しても経済的合理性が成り立つことになります。

限定価格の求め方

それでは、限定価格はどのようにして求めるのでしょうか。

１）限定価格を求めるプロセス
まず A土地、B土地及び併合後の一体地のそれぞれの価格を求めます。次に一体地の価格から、A土地及びB土地の価格を控除して、併合による増分価値を査定します。そして、この増分価値のうちB土地に帰属する配分額を先に求めたB土地の価格に加算して限定価格を求めます。
① A土地、B土地 及び 併合後の一体地の価格をそれぞれ求める。
② 一体地の価格からA土地及びB土地の価格を控除して併合による増分価値を査定する。
③ 増分価値のうちB土地に帰属する配分額を査定する。
④ 先に求めたB土地の価格に配分額を加算して限定価格を求める。

２） 配分額を求める方法
併合によって発生する増分価値は、それぞれの土地の寄与によって発生するので、配分額は
それぞれの土地の寄与度（比率）を求めて検討します。各土地の寄与度（比率）の査定方法として、a. 面積比による方法 b. 単価比による方法 c. 総額比による方法 d. 買入限度額比による方法 があります。不動産鑑定でよく用いられるのは、d. 買入限度額比による方法
（併合前の画地がお互いに相手画地を買っても損はないとする購入限度額の各画地における価額比にて配分する方法）です。

言葉では分かりにくいので、上記設例を用いて説明します。

① まず、それぞれの土地の価格を求めます
A土地の価格　　　　　 85,000円 × 120㎡ ＝ 10,200,000円
B土地の価格　　　　　 90,000円 × 60㎡ ＝ 5,400,000円
併合後一体地の価格　 100,000円 × 180㎡ ＝18,800,000円

② 併合によって発生した増分価値を求めます。
併合後一体地の価格　　  A土地の価格　　　   B土地の価格　　　 増分価値
18,800,000円　　－　 10,200,000円　 － 　5,400,000円　＝　 3,200,000円

③ 旗竿地であるA土地が、B土地を併合して整形地となる場合の買入限度額比を査定
します。

B土地の買入限度額 　　　　　　　　　　　　　　 8,600,000円
————————————————– ＝　————————————-
A土地の買入限度額 ＋ B土地の買入限度額　　　　　　　13,400,000円＋8,600,000円
≒ 39 %（配分率）
*     A土地の買入限度額　：　一体地の価格 －  B土地の価格
B土地の買入限度額   ：　一体地の価格 －  A土地の価格

④ B土地に帰属する増分価値を査定します。
増分価値         配分率
3,200,000円 × 39 % ＝ 1,250,000円
⑤ B土地の価格にB土地に帰属する増分価値を加算して限定価格を査定します。
B土地の価格　　 増分価値　　　　限定価格
5,400,000円　＋ 1,250,000円　＝ 6,650,000円

隣接地の購入は必ず限定価格になるのか

隣接地の購入であっても、必ずしも不動産鑑定で言うところの限定価格にならない場合もあります。いわゆる地上げの場合は、市場価格の２倍や３倍で取引されることもありますし、当事者間の関係によっては、当該地単独の価格で取引されることもあります。国有財産の売り払い、裁判関係の評価では、必ず限定価格として評価されます。

地域の事情、取引の事情・意図等によって、文字通りケースバイケースですので、御相談頂ければと思います。

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