事務所概要

代表メッセージ

不動産についていつも考えていること。

私達の生活と密接に関わりのある不動産は、実に多彩な側面を持っていますが、大きくモノとしての側面、法律（権利）としての側面、金融（お金）としての側面から捉えることができます。

モノとしての側面

不動産は、六本木ヒルズのように超巨大なものから、戸建住宅ように身近なものまで、圧倒的なモノとして存在しています。平成バブルの最盛期、東京の山手線内の土地価格の合計でアメリカ全土が買えてしまうと言われたことがありますが、日本の国も不動産であるという見方をすることもできます。
建物は、大きなものも小さなものも、それを建てた人の生涯をかけた思い、情熱が物理的な存在として実体化したものと言えるでしょう。

権利のかたまりとしての側面

土地は、間違いなく、日本列島が誕生して以来、その場所にあったものです。
日本国では不動産の完全所有権を取得することが出来ますが、固定資産税等を納める義務があります。完全所有権と言っても、不動産という場の胴元は、税金を徴収している政府で、その上に様々な権利が薄い板のように乗っているというイメージです。所有権の上に借地権が乗って、更に建物があるとテナントの権利が乗ってきたりして、権利関係が複雑な様相を呈することもあります。時には、絡まりあった権利を解きほぐすようなことも必要になることもあります。

お金のかたまりとしての側面

21世紀の世の中は、基本的にお金が余っている時代です。運用先を求めて過剰流動性（お金）が色々なところに滞留しています。不動産は、永続的な実体があって、安定的な収益を期待できるので、重要な運用先の一つとなっています。例えば、お金を投資して事務所ビル（元本）を建てた場合、そのビルにテナントが入居して賃料（果実）が生み出された瞬間に、その事務所ビルは物理的な存在であると同時に利回りXパーセントで回る金融商品になります。更に、その不動産が債券や株式のように証券化されると、モノとして実態から離れて上の数字に抽象化されていきます。このように不動産は実体を伴ったモノであると同時に、お金のかたまりという側面を有しています。

不動産鑑定士として

以上述べてきた様々なことが複雑に絡み合って、今、私達の目の前に不動産は存在しています。不動産鑑定士は、人様の大切な財産である不動産に、法的文書である鑑定評価書という形で価格をつけることを認められた唯一の国家資格です。
不動産は、大きなものから小さなものまで私達にとって最も身近な財でありながら、時には複雑怪奇な様相を見せたりします。物事について調査したり、考えを巡らせたり、好奇心旺盛で初めての場所に行ったりすることが好きなので入ったこの仕事ですが、お客様から依頼を受ける度に、いつも鑑定は一筋縄ではいなかないなあと思います（職務に伴う責任を考えれば当たり前のことです）
不動産の世界は、実に広大で奥が深いので、まだまだ勉強しなければならないことがたくさんあります。

いちばんを目指します。

私達は、小さい事務所ですが、まずは目黒区でいちばん、更には東京都でいちばんの鑑定事務所を目指します。
「いちばん」といっても色々な基準がありますが、「売上・収益」「受任件数」などの『自己の利益面』でいちばんになるのではなく、以下のそれぞれの項目でトップになることを目指しています。
弊所が、目黒区にある不動産鑑定事務所で「いちばん」を目指していること。

ー専門知識/不動産に関する知識ー

私達が皆様のお役に立つことが出来るのは、不動産そのもの及び法律・金融に関する専門的な知識があってのことです。これは不動産鑑定士の責務でもありますが、不断の勉強と研鑽によって高度な知識と豊富な経験の体得に努めます。

ーフットワーク、現場力ー

不動産鑑定は、考現学としての側面があります。不動産は、権利及びお金のかたまりとして捉えることもできますが、まずは圧倒的なモノとして存在しています。その経済的価値に肉薄するには「現地・現場・現物」という視点が欠かせません。不動産に関する情報はネットに溢れていますが、結局、実際にその場所に行って周辺を歩き回って、時には飛び込みでヒアリングをしたりすることを通じて、その不動産に対する総合的な理解を組み立てていくことが極めて重要です。

ー説明力/プレゼンテーション力ー

前職であるメーカーの商品企画の仕事では、モノゴトを分かり易く説明して関係者を説得することが求められました。日常的に図表やグラフを使って企画の説明をしていたので、プレゼンテーションは得意な方だと思います。

私は、不動産業界の外からやって来た人間なので、いわゆる素人の方が、どういう疑問をお持ちになるのかを十分理解することが出来ます。不動産及び法律等に関する一見難しそうな専門用語や概念を解きほぐして分かり易く説明することが、小職の持ち味であり役割ではないかと考えています。

以上述べたことを念頭に置きつつ、地元の目黒・世田谷に密着・精通した不動産に関する問題解決人として、一所懸命活動することを通じて、お客様のお役に立っていきたいです。

私共は、小さいけどキラリと光る「いちばん」の不動産鑑定事務所を
目指します。

事業内容

あなたの不動産の価値を的確にとらえることが問題解決に直結します。

不動産は、生活の場、ビジネスの舞台であり、この世に存在する多くの財の中でも、
人間の営みを直接支えている最も基礎的かつ重要な財です。
不動産鑑定評価書は、法律に定められた法定文書です。
不動産の鑑定評価額や対象となる不動産の内容、依頼目的や条件、
評価額を決定した理由などが記載されています。
弊所が提供する不動産鑑定/コンサルティングは、次のような場面でお役に立ちます。

１．企業所有の不動産

企業のバランスシート上、不動産は最も大切な資産であり、その適正な価値を把握することは会計処理や事業再生の場面において必要となります。会社のM&Aの際には、買収価格を決める為、更には交渉の叩き台として、その不動産の実勢価格を的確に把握する必要があります。弊所は、国内企業のみならず、外資系企業が主体となった M&A 案件を多数手がけて来た実績があり、日本語のみならず英文評価書も対応可能です。

2.　不動産を担保として融資を受ける際

金融機関から不動産を担保に融資を引く場合、通常、金融機関によって不動産の査定が行われ融資可能額が決定されます。融資額が高額の場合は、金融機関が外部の鑑定事務所に評価を依頼することもありますが、一般的には、金融機関内部の基準に従って簡易な査定が行われる場合がほとんどです。時間とコストが関係から金融機関の内部査定は一律の基準で行われる為、不動産の実際の価値との乖離が生じることがあり、予め想定していた融資額に到達しないケースも起こり得ます。そのような事態を防ぐ為、更には金融機関を説得する為、不動産の経済的価値を表示した法的文書である鑑定評価書がお役に立ちます。

3.　不動産を巡る裁判・調停

個人にとっても企業にとっても不動産は最も大切な資産ですが、その金額の大きさから、トラブルの元になることもあります。遺産相続を巡る争い、離婚裁判における財産の分割協議、地代や賃料を巡る地主・大家さんと賃借人の争い、父祖の代からの借地権を巡る争い、建物の建て替えに伴う交渉など、不動産を巡って裁判・調停になるケースが多々あります。裁判・調停になった場合、交渉を有利に進める為に、証拠として鑑定評価書を裁判所に提出することが求められます。弊所は、裁判鑑定においても充分な実績を有しています。また、英国/香港の法律事務所から依頼を受けた実績もあり、英文による裁判鑑定の評価書も対応可能です。

4．遺産相続を巡る財産評価

遺産相続の場面において、不動産は金額が大きく、現金や有価証券と異なって公平な分割が難しいことから争いの種になることがよくあります。また、相続財産は、一般的に、国税局が定めた基準によって評価が行われますが、当該基準は課税の公平の観点から全国一律となっており、不動産の実勢価格よりも高い評価がなされることがあります。特に、市街地山林や高低差・接道等の画地条件が劣る土地については、実勢価格との乖離が非常に大きくなる傾向があります。相続のトラブルを未然に回避する為、また税金の負担を合法的に軽減する為、鑑定評価書がお役に立ちます。

5．賃料・地代

今、支払っている/受け取っている賃料・地代は、適正なものなのでしょうか。
マクロの経済情勢の変動、地域の繁栄衰退等の趨勢、公租公課の改訂等によって、賃料・地代の相場は変化しています。借地借家法では、税金や地価の変動等によって、現行賃料が近傍の相場と比べて不相当に高くなったり、安くなったりした場合、賃料・地代の増額や減額を請求することが認められています。賃料・地代の増減額について交渉を行うには、まず現在の相場を把握することが必要です。また、値上げや値下げの交渉の為には、相手方が納得するような明確な説明が必要となります。賃料・地代水準の調査から、交渉における目安の設定までお役に立つことが出来ます。

経営理念

私たちは、様々な人の思い・情熱・歴史が結実した不動産が抱える問題/課題を誠心誠意全力で解決することを通じて、社会を明るくすることに貢献します。